房地产市场的幕后推手们

北京市早前再度提出房地产调控政策，推出了「京七条」试图再为疯狂的房地产市场降温，政策主张加大供应，改变以往限购、限价的手段，以目标合共推出 7万套低于市价 3成的自住型商品住房，以抑压房地产市场的炒卖气氛。不论以往的国十条、国八条，中国一直尝试不同的调控政策，直到现在中国的房价也没有下跌，北京、上海、广州及深圳等一线城市，房价与上年度相比涨幅超过两成。甚至有国内传媒发现河北石家庄市的部分楼房，在十年间经历 43次的调控，最后房价还是涨了过十倍，可以说越是调控，价钱越涨。

现在中国GDP增长仍然保持7%以上水平，当然房地产的功劳可谓居功至伟。地方政府一方面依靠着房地产支撑整个地方经济，以消化一大堆的水泥、钢材等等的地方产能。另一方面，又不希望房价上涨过急，只好不断推出调控措施。

疯狂背后的得益者

房地产的疯狂其实可归究于银行的疯狂借贷，中国的货币供应量 (M2) 以每年双位数字的高速增长。这10年间货币供应量由当时的20万亿左右增长近5倍至107万亿人民币，金融系统大量地释放信贷，巨额的资本流进房地产市场，大大小小的企业也期望从中分一杯匙，纷纷沾手房地产生意，疯狂地投资及开发建设。地方政府亦乐见于房地产的急速发展，这不但带动了地方的各类投资开发，而且带来了强大的收入来源 (卖地收益、开发商及买卖方的税金收入)。结果，官民齐心协力，带来了中国的经济奇迹之余，同时也制造了巨大的房地产泡沫。

银行政府进退两难

支撑着房地产的是过份膨胀的金融体系，然而，早前发生的钱荒事件，也显示到银行体系的不稳定。这是一次人为做成的一个警号，也是一次市场预演。整个金融体系失去了原有的秩序，央行面对两难的局面，他们知道若果将货币供应量减少，部份的贷款项目将会无法支撑，令银行间的坏帐率急升，动摇整个金融体系。若央行保持现状，换来的，是将房地产泡沫不断延伸，酝酿更大的危机。所以，当市场资金抽紧时，央行也不为所动，试图测试市场的底线，从而造成了钱荒事件。

银行之间它们也知道问题的严重性，也知道当那些债台高筑的地方政府、国有企业失去了银行的支持，问题之大也会波及银行本身，因此它们也只好继续借贷到这些地方政府及企业。即使民间企业集资有多困难，借贷利率抽高至二十多厘，银行也没有意欲去赚(没必要冒险)，也没有能力去赚 (不能再将风险扩大)。这导致市场不断倾斜，令市场风险进一步推升。

腾祺基金管理投资策略师蔡港生

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